樓市持續的調控使得2012年房地產市場成為剛需主導的市場，整個年度剛需樓盤和剛改型樓盤撐起大局，以剛需產品為主要房源的樓盤熱銷都真實地驗證了這一點。成交量的年度變化相應帶動房價起伏，上半年與下半年房價兩兩呼應，先抑后揚；在土地市場方面供需兩旺，房企現集中開發格局。
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剛需主導 改善抬頭
受樓市調控及限購、限貸政策影響，剛需樓盤成為2012年省城樓市市場主導。以恒大、綠地、中海、魯能、重汽、天鴻、北大資源、銀豐等為代表的年度熱銷樓盤中，基本都是針對剛需客群推出的兩室或三室產品。
“上半年中，65萬元左右成交房源價格每周比例在41%-42%左右，有時高達50%，這種情況持續有半年時間。此外還有部分一步到位的剛需客群和少部分改善型客群，整個比例能達到90%，剛需市場占絕對主導地位。”山東財經大學山東省房地產業發展研究中心副主任孫大海告訴記者。進入下半年，特別是“金九銀十”傳統銷售旺季，恒大雅苑、綠地愛麗舍公館兩大剛需樓盤全面放量，以低價優勢促動成交，在十月的最后三天，房源成交過千套。
在剛需樓盤唱主角之余，改善型需求在下半年時段表現強勁。9月底，位于奧體西路中國鐵建·國際城首次開盤，推出房源264套，均價在9100-9700元/平米之間，銷售224套，去化率達85%，其中140-170平米大戶型房源全部售罄。11月初，位于章丘的碧桂園鳳凰城首次開盤，當日銷售近六個億，在別墅市場相對低迷的情況下，創造了傲人的業績；11月25日，華潤·中央公園首次開盤，90-160平米戶型吸引2000余人到訪，當日成交近600套，銷售金額超過6億；位于文化東路的恒大帝景項目12月2日首次開盤也取得喜人成績，174-720平米豪宅引來眾多購房者追捧，顯示出了極高的市場熱度。
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V形結構 先抑后揚
系列樓市政策的后續影響讓今年整個上半年以消化庫存為主，“以價換量”成為市場的鮮明特點。在經歷了1月份119套住宅的慘淡成交后，2月開發商紛紛采取降價措施，市場上大量庫存以“特價房、一口價”形式推出，濟南樓市迎來第一波“降價潮”，不少樓盤降價幅度甚至在1000-2000元/平米之間；新入市項目也實行“低開高走”路線以帶動銷量，“五、六”字頭價格房源浮出水面。
在大幅的優惠吸引下，剛需入市拉動成交出現反彈；3-5月，市場由“剛需低價”向“全面降價”演變，市場成交量增加明顯，庫存壓力緩解；6月是本年市場復蘇反彈的爆發點，也是數月市場形勢不斷好轉的積累，市場成交出現全面回暖，出現量價齊升格局。記者調查了解到，中海國際社區、海信慧園、外海·中央花園等樓盤率先反彈，價格較前期有了一定程度的漲幅，每平米漲價在200-600元左右。
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