在樓市調控政策的作用下，商業地產受到眾多房企和社會資本的青睞，投資呈幾何式增長。剛剛過去的首屆濟南讀者購房節上，由“創富會”推出的商業地產聯展尤為引人注目，綠地中心、濟南恒大城、南益·名泉春曉、中建·文化廣場、祥泰廣場等眾多商業項目加入其中，為濟南房產市場開辟了新的投資平臺。盡管呈現全面升級的態勢，但也有不少業內人士認為，商業地產表面繁榮的背后，正面臨培育期長、同質化嚴重、融資渠道單一等問題，已然進入發展瓶頸。
商業項目大量涌現
濟南自古商賈云集，有著“百年商鋪”歷史印記。如今，隨著城市經濟的不斷發展，濟南商業大都市的地位重新得到確立，商業地產開發也隨之展現出巨大的發展空間和市場需求，各大開發商正把握這一重大歷史機遇，大力開拓市場，一時間，商業地產正在成為濟南地產的又一主角。
去年以來，雖國家宏觀調控政策密集發布，樓市觀望情緒加重，但綠地、保利等品牌房產商卻紛紛攜巨資逆市抄底商業地產，這似乎預示著商業地產將迎來巨大的發展前景。
剛剛過去的首屆濟南讀者購房節上記者看到，由“創富會”推出的商業地產聯展吸引了眾多投資者的關注。不僅僅是綠地、恒大等地產大佬前來捧場，南益·名泉春曉、中建·文化廣場、祥泰廣場、匯展香格里拉等也加入了展銷行列。
有人說，2012年是濟南商業地產發展的旺盛期，城市綜合體項目、商業廣場等猶如雨后春筍一般大量涌現。世茂國際廣場，集寫字樓、公寓、商業于一體，將自身優質業態、商業體系與區域商業實現高度融合;綠地普利中心項目將打造60層、300米高的“濟南第一高樓”;銀座中心按照國際先進理念進行設計;中建文化廣場、魯商國奧城、保利中心等項目也在火熱銷售……不難看出，濟南的商業地產不僅在品質上有了提升，在產品結構、開發理念上也得到了全線升級。與此同時，樓市調控對住宅市場的限制也使得不受限購影響的商業地產迎來了前所未有的發展機遇。
部分項目經營慘淡
近幾年，大的商業地產企業如萬達、恒隆、銀座的擴張，帶動了濟南的商業地產。從目前濟南的商業項目來看，銀座商城、貴和商廈等風生水起，租金、人氣一直火爆，但是像濼口商圈的繽紛五洲，泉城路商圈的圣凱摩登城以及市中心的蘋果城等項目卻經營慘淡。
業內人士分析認為，從城市規律、經濟實力、人口規模、發展階段等各方因素來看，商業地產的開發建設進入了一個新的階段，但是，在表面的繁榮背后，其面臨的問題也不斷顯現，培育期長、同質化嚴重、人才桎梏等，種種跡象表明，商業地產已然進入了發展瓶頸。
一般的商業從最初的運營到業態基本定型需要三到五年的時間，這期間業態是不斷的調整期。需要產權的統一，沒有單一的產權很難實現整體的運營。而目前開發商由于資金的需要，多數是分割出售，在規劃設計階段主要考慮出售的難易，而沒有完全按照商業的規律去規劃，且售后沒有統一的運營組織，容易導致經營慘淡。業內人士表示，市場上的項目出現經營慘淡的現象多是源于開發商對“養商期”不能正確理解和面對。
除此之外，商業地產開發的井噴趨勢也帶來了人才的巨大缺口。業內人士認為，商業地產開發比住宅更復雜，涉及定位、規劃、設計、銷售、營銷、招商、經營管理等環節，這就要求商業地產人才能身兼數職，一肩扛起。但在實際操作中，商業地產的銷售和商業經營往往是脫節的，顧此失彼。大部分從地產行業出身的人只懂銷售，但對商業經營卻缺乏基本的了解，最后只能導致項目銷售火爆而經營清淡。另外，現在很多城市、很多開發商都在規劃城市綜合體，雷同現象比較普遍，很多購物中心在外觀、內部設計等方面差異很小，這樣就造成千城一面的局面。顯然，這種以購物中心為主要形態的商業地產項目在數量上大躍進的同時，其商業模式沒有創新、推出的產品大同小異，也成為制約其發展的關鍵所在。
整體運營需業權統一
如何突破這些瓶頸?業內人士認為，一般的商業從最初的運營到業態基本定型需要三到五年的時間，這期間業態是不斷的調整期，需要產權的統一，才能實現項目的整體運營。而目前開發商由于資金的需要，多數是分割出售，在規劃設計階段主要考慮出售的難易，而沒有完全按照商業的規律去規劃，且售后沒有統一的運營組織，容易導致經營慘淡。
隨著商業地產的發展，現在已不是只要銷售做得好，招商做得好，就能夠滿足開發需求的時代了，商業價值往往更體現在后期運營上，一定是將后期經營理念貫穿于項目運作中的模式，提早認識到業權統一對于項目的作用，處理好業權問題，通過統一規劃、統一招商、統一運營等使項目順利營運，提高項目租金。
此外，也有業內人士指出，商業地產項目經營涉及資金鏈、開發理念、客戶資源、運營模式等諸多環節，對房企的資本運作能力和零售商業項目運營能力要求都很高，要做真正的商業地產開發還須解決“運營能力”、“利益分配”和“退出機制”這三大難題。其中，運營能力的高低，直接決定著商業物業租金水平的高低，而“利益分配”和“退出機制”則是住宅開發商轉戰商業地產后面臨的風險。相對住宅短平快的運作方式，商業地產運營是長期性的、多主體的，不僅需要平衡持有者與承租者間的利益分配，還要平衡小業主的租金回報率，對于企業自身的實力將是一個考驗。在目前國內，缺少成熟的、以獲取穩定收益為目的的資本市場主體和形式。
對于投資者來說，商業地產不同于住宅，受城市規劃等影響比較大，且產權年限不是很長，這就需要投資者在出手時深入了解項目的定位以及運營的手段，而不是看到商業地產炒熱了，就隨大流往前沖。(谷青）
投稿郵箱：chuanbeiol@163.com 詳情請訪問川北在線：http://www.bb0031.cn/
