房企千億軍團正在迎來大躍進時代。
2010年，萬科策馬揚鞭，率先實現千億銷售額，宣告中國房地產企業發展邁入一個新的里程碑。在經歷了兩年獨孤求敗的高處不勝寒后，今年萬科將迎來千億軍團的其他兄弟們：中海、保利、綠地。綠地集團地產板塊前三季度超過720億元，保利前10月銷售額超830億元，中海則突破千億港幣。看來這三家企業如果不是刻意控制銷售速度，今年挺進千億軍團，已是探囊取物。
在樓市調控不會放松的大背景下，薄利多銷、快進快出已經成為房企的主流模式，尤其是千億以上規模的競爭，戰略設定、人才儲備、產品研發、管理體系諸多環節更是面臨全新考驗。挺進千億也許并不算太難，而后千億時代如何競爭，也許正如當年百億俱樂部的廝殺，一切才剛剛開始。
新軍加盟
對于房企來說，千億銷售額不再是神話，在千億銷售榜單上，萬科也不再孤單。
數據顯示，萬科今年前10個月累計實現銷售面積1035.2萬平方米，銷售金額1100.2億元，去年前10個月，萬科累積實現銷售面積941.5萬平方米，銷售金額1074.3億元，同比分別增長9.95%和2.41%。瑞銀證券分析報告認為，萬科11月推盤量將環比回落至120萬平方米，低于9-10月的水平，但12月新推盤量將再創新高，達到150萬平方米。與去年全年相比，萬科2011年全年實現銷售面積1075.3萬平方米，銷售金額1215.4億元，今年全年業績有望超過去年水平。
無獨有偶，受益于年初制定的降價跑量策略，中海地產前10月實現銷售額1006.8億港元，不僅提前完成全年目標，按照平均銷售速度，中海今年進入千億軍團已成定局。值得一提的是，從財務指標來看，中海地產依然受益于其較高的利潤率，上半年該公司毛利率高達48.38%，超過萬科26.5%的毛利率。
此外，保利和綠地也正高歌猛進，向千億俱樂部挺進。保利地產方面，今年前三季度，保利地產實現簽約面積742.5萬平方米，同比增長33.49%；實現簽約金額833. 29億元，同比增長32.91%，比2011年全年732億元的簽約額超出約100億元。龐大的新開工和新推貨量保證了保利全年的充足貨源，而抓住窗口期、大量推出剛需產品的靈活策略，也使保利業績今年實現迅猛增長。
同期發布10月銷售業績的綠地也被許多人寄予厚望。今年前三季度，綠地實現預售金額720.35億元、預銷售面積811.1萬平方米，同比分別增長32.7%和44.3%，如果年底前繼續保持這樣的銷售速度，綠地全年預銷售金額將超過1000億元。
千億之后
事實上，以萬科、中海為代表的以價換量、高周轉為主要特征的房企，在今年的調控背景下都取得了不錯的銷售業績。
“一旦一個樓盤做出大幅降價的市場行為，并且推盤達到一定的量，勢必會帶動整個樓盤的集中成交”，同策咨詢研究中心總監張宏偉認為，在今年的政策環境下，房企“死扛”不如“跑得快”，在年初抓住釋放剛需的時間窗口，以高周轉應對樓市持續調控帶來的壓力，這為房企年度銷售業績破千億做出不少貢獻。
偉業我愛我家集團控股公司副總裁胡景暉也告訴記者，通過以價換量的策略、推出面向中低收入的剛需型產品以及全國范圍內的城市布局，這些策略的調整促使更多房企進入千億軍團。而在未來很長一段時間內，受價格管控、二三四線城市的城市化進展等因素，薄利多銷、快進快出將成為房企的主流模式，這也意味著，龍頭房企的規模競爭已經全面展開，越來越多房企將進入千億之爭的行列。
與此同時，由于產品和區域的調整，房企將普遍面臨利潤率的下降。為了彌補低利潤，對于住宅地產之外的旅游地產、商業地產等業態，房企也會加大持有的比重，增強抗風險能力。同時，對于一些有實力的房企，適當增加地產金融屬性，依靠基金、拓寬融資渠道也將是千億之后的選擇。
典型房企
>>萬科
前10月銷售額過千億
11月5日晚間，萬科發布最新銷售數據顯示，今年前10月，萬科實現銷售金額1100.2億元，其中，10月單月完成銷售額137億元，為今年單月銷售最高的月份。
數據顯示，萬科今年前10個月累計實現銷售面積1035.2萬平方米，銷售金額1100.2億元，而去年前10個月，萬科累積實現銷售面積941.5萬平方米，銷售金額1074.3億元，同比分別增長9.95%和2.41%。
瑞銀證券分析報告認為，萬科11月推盤量將環比回落至120萬平方米，低于9-10月的水平，但12月新推盤量將再創新高，達到150萬平方米。與去年全年相比，萬科2011年全年實現銷售面積1075.3萬平方米，銷售金額1215.4億元，今年全年業績有望超過去年全年水平。
拿地方面，1-9月，萬科累計新增項目權益建筑面積587萬平方米，前9個月拿地量與去年同期322.7萬平方米的規模相比有較大幅度增長，這一增長勢頭在10月繼續得以延續。據悉，萬科10月新增7個項目，分別位于北京、天津、深圳、杭州、廈門、福建和貴陽，對應權益容積率面積202.6萬平方米，涉及金額達59億元，為今年單月新增土地儲備的最大值。
在北京區域，10月27日，位于東南四環的金第萬科·朗潤園C14地塊新品二次開盤，開盤不足三小時，銷售近8成，金額近5億。至此，北京萬科公司年初預定的100億銷售目標已經完成，其中北京區域總銷售額超過70億元，唐山區域和秦皇島區域共銷售20多億元，這也是北京萬科進入北京周邊區域后，其他城市銷售比重最多的年份。在今年的銷售業績中，金域華府和如園成為銷售主力，兩個項目銷售額在40億元左右。由于銷售任務已經完成，在接下來的兩個月，北京萬科的推盤壓力明顯輕松許多。據萬科相關負責人表示，除了11月底計劃推出萬科藍外，年底主要以在售項目銷售為主。
>>保利
抓住窗口期沖刺千億
在2011年與千億銷售額失約后，今年前10月銷售業績出色的保利地產再度被業界寄予厚望。
11月7日晚間，保利地產公布10月銷售簡報，數據顯示，其10月實現簽約面積73.3萬平方米，同比增長28.73%；實現簽約金額77.01億元，同比增長42.09%。今年前三季度，保利地產實現簽約面積742.5萬平方米，同比增長33.49%；實現簽約金額833.29億元，同比增長32.91%，比2011年全年732億元的簽約額還超出約100億元。
2011年，保利地產全年新開工面積達到1503萬平方米，同比增長50%。龐大的開工量在保證充足貨源的同時，也使保利地產的存貨進一步上升，上半年達到1687億元的歷史高峰。在營銷策略上，保利上半年及時抓住窗口期，大量推出市場熱銷的剛需型產品，憑借著靈活的銷售策略和回暖的樓市環境，保利在今年實現業績迅猛增長。
早在今年8月，國泰君安一份研報中指出，保利上半年新推貨量為470萬平方米，按照年初1000萬平方米推盤計劃計算，下半年推貨量可達到530萬平方米，加上之前已推未售存貨200萬平方米左右，不排除保利下半年會調高推盤量，而即使按照60%的保守去化率，下半年實現438億銷售金額，全年銷售破千億可能性很大。
前三季度的業績再度增強機構對保利破千億的信心。保利地產在年末兩個月的銷售也難以出現大的驚喜，公司有可能首次沖刺千億目標。
值得一提的是，今年也是保利進京十周年，在提前完成全年目標的同時，保利產品結構更為優化，保利東郡、保利中央公園、保利西山林語、保利羅蘭香谷、保利春天里涵蓋剛需、改善、高端等多個類型。此外，保利地產今年在北京發展第十周年推出“十年北京筑信”的品牌主題，并公布下一個十年的發展戰略規劃，未來10年保利將在北京大幅提升商業地產比重。同時，將北京作為試點區域，在養老地產等新地產業態形式方面實現重點突破。
>>綠地
地產板塊千億漸行漸近
綠地2010、2011年分別實現銷售收入947.82億元、1478.74億元。今年7月9日，美國《財富》雜志正式公布2012年世界500強企業名單，綠地以2011年實現銷售收入1478.74億元入圍世界500強榜單。在綠地集團整體千億銷售規模已實現之后，房地產板塊千億也漸行漸近。
今年以來，綠地集團總體經營業績良好，發展勢頭強勁，主要經濟指標保持較快增長，前三季度實現業務經營收入1768.51億元、利潤總額86.94億元，同比分別增長32.7%和30.6%。其中，房地產主業繼續保持穩健發展，前三季度實現預銷售金額720.35億元、預銷售面積811.1萬平方米，同比分別增長32.7%和44.3%，全年預銷售金額將超過1000億元。此外，基于對房地產市場持續健康發展的積極預期，綠地集團積極儲備優質項目，前三季度新增土地儲備23幅，土地面積317萬畝，可建建筑面積937萬平方米，并聚焦重點省會城市，簽約了一大批意向項目，為后續發展夯實基礎。
為了分散樓市調控帶來的風險，綠地早已借助產業布局實現多輪驅動，早在2005年，綠地商業集團、綠地建設集團、綠地能源集團以及綠地汽車服務集團四大綜合產業集團成立。進入2008年后，能源產業資源整合、現代服務業蓬勃興起等戰略機遇，促使綠地進一步明確能源、金融產業的次支柱產業地位。
在房地產板塊，綠地的結構也進一步優化，綠地已從商務地產業績快速增長中收獲果實，去年綠地商業地產銷售額增長100億元，今年上半年，商業地產比去年同期又增長了100億，預計今年全年綠地的商業地產會增長200億。今年商業地產開發量已占到整個集團的40%至45%，未來或將達到五成甚至六成。目前綠地已有17棟綠地中心超高層，全國300米以上的地標性建筑50%是由綠地投資建造，綠地開始尋覓國外的機會。7月11日，綠地與韓國濟州國際自由城市開發中心合作的濟州島健，第二單已落子澳大利亞悉尼。
>>中海
提前跑量跑贏大勢
“跑量”房企跑贏2012年大勢。雖然中海地產調高了全年銷售目標，不過，受益于年初正確的銷售策略，降價一步到位加速跑量，中海地產前10月的銷售額已破千億港元，提前完成全年目標。按照平均銷售速度，中海今年進入千億軍團已成定局。
11月8日，中海發布的10月份業績顯示，10月份公司實現房地產銷售額87.8億港元，實現銷售面積60.2萬平方米，同比分別增長29.8%及7.8%。同時，1至10月份，中海累計實現房地產銷售額1006.8億港元，同比增長28.9%，并已提前完成今年新修訂的銷售目標；累計實現銷售面積647.0萬平方米，同比增長30.8%。
值得一提的是，因上半年銷售業績較為理想，中海地產于8月份將原來的全年銷售目標800億港元調至1000億港元，盡管如此，還提前了兩個月完成全年目標。
另外，報告顯示，10月份公司銷售額最多的區域為珠三角地區，共錄得20.3億港元；銷售面積最多區域為環渤海地區，共實現銷售面積達14.3萬平方米。北方區則為銷售額及銷售面積增長幅度最快的地區，其銷售額達10.7億港元，同比增長64.8%，銷售面積達11.3萬平方米，同比增長58.9%。
中海在以價換量的銷售策略方面顯然走在了前面。早在今年年初，中海就率先一步到位的降價，大大提高產品性價比。除了產品力、銷售策略以外，中海地產還通過成本管理和融資模式從各個環節嚴格控制項目成本費用，從而提高在高周轉的同時，保證一定的利潤率。
同策咨詢研究中心總監張宏偉告訴記者，目前正處于房地產行業洗牌或房企之間分化的階段，房地產行業洗牌或房企之間的分化過程中，大型開發商既要做大魚，也要做快魚，通過高速周轉策略提高開發和銷售速度，不僅要跑得快一些，更要想方設法擴大自己的市場份額，甚至兼并在資金面遇到發展瓶頸的中小開發商，快速進行規模化擴張，搶占行業第一軍團的席位。
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