這是放眼未來十年的趨勢。
這不是一蹴而就的投機。
在上期探討了城鎮化未來十年的基礎相關者之后，本期我們將深入透視房地產公司在城鎮化進程里面的角力。
城鎮化已經進行了20年，是粗放發展的階段。
從50%過渡到60%的城鎮化率過程中，房地產在一線城市的高速發展成為歷史，23個都市圈最終形成靠的是產業支撐。
二三線城市的房地產市場，似香又險。
美國和日本的經驗
在國家城鎮化過程中，房地產行業的發展總是免不了借鑒他國的經驗。
美國的城鎮化始于1920年代，與中國不一樣的是，在美國城鎮化過程中，往城鎮遷移基本是中上層人士。而中國是絕大多數是農轉非人口。
美國城鎮化源自于市場需求。基礎設施老化，公共交通和教育系統不堪重負，外來人口和貧困市民大量增加，城市環境和社會治安惡化等問題，構成了中心城市對人口增長和產業發展的離心力。另一方面，郊區良好的環境、低廉的土地成本和稅收以及巨大的開發潛力等因素對人口增長和產業發展有著很大的拉力。
這種中高收入者的遷移，也使美國城鎮在發展初期就有了良好的消費市場，使城鎮的商業配套設施也迅速發展起來。這讓美國城鎮的房地產業迅速成熟，也讓美國大都市和城鎮的生活水平取得了平衡的發展。
然而美國小鎮在新世紀后不斷面臨挑戰。從1950年到2000年，美國城市用地從22889平方英里增加到92505平方英里，增加了69616平方英里，相當于1950年城市用地的3倍，快于全國人口和城市人口的增長。
城市的過分蔓延加大了城市的基礎設施的配套成本，甚至使配套設施沒有跟上商品房的發展規模。房地產開發商的不斷逐利也導致商品房供大于求。另外，由于很多小鎮沒有很強的產業支撐，導致一方面沒有辦法進一步吸引人才、吸引居民，小鎮市場規模停滯；另一方面，也導致城鎮相當依賴大城市，在2007金融海嘯之后，這些小鎮因為大城市的衰退直接承受了很大的打擊。
與美國不同，政策比內需，在日本的早期城鎮化上，起了更加主導的作用。
1955年到60年代中期，日本在大都市大力開展工業化，在這個過程中日本全國城市土地價格大幅上漲，日本大都市的上漲幅度更為突出，且明顯呈現出工業用地價格上漲幅度最高、住宅用地次之、商業用地再次的態勢。
在高速增長階段，政府傾向于將資源投入到對國民經濟再生產至關重要的重化學工業領域，重視積累而輕視消費。
表現在實際操作中就是金融政策向工業傾斜，通過銀行盡可能多地吸納民間儲蓄以支持工業投資。
1970年全國地價較1966年上漲了72%，全國住宅地價上漲了95%，工業用地上漲了54%，而大都市住宅地價、大都市工業地價分別上漲70%和44%。
住宅用地價格漲幅高于工業用地，說明當時拉動房地產的主要動力為商品房。全國地價的上漲幅度比大都市地價上漲幅度要高，說明當時的投資、投機主要針對大都市以外的土地。
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